В годините преди кризата предприемачите се надпреварваха да чертаят гръмки планове за изграждането на индустриални и логистични паркове. Попаднеха ли на широка ливада в близост до голям град и главен път, следваше изкупуването й, комасирането й и оферирането й пред потенциални купувачи като „най-добрата зона за складове или производство”. Но придобиването и окрупняването на терена не е достатъчно, за да има действащ промишлен парк. Дълъг път трябва да се извърви. Например, минимум година отнема смяната на предназначението на голям парцел от земеделски в подходящ за съответния тип строителство.

В крайна сметка „сложната пазарна конюнктура” през 2008-2012 г. доведе до следното: голяма част от изкупените земи останаха ниви и дори не бе стартирана процедурата по въвеждането им в регулация. От 20-30 проекта за индустриални и складови комплекси край София, повечето останаха само „на хартия”.

Логистичният парк East Ring между с.Равно поле, гр.Елин Пелин и с.Нови хан е сред малкото, придобили реални измерения.

Стъпка по стъпка

За успеха на всеки логистичен комплекс има една магическа дума, която на английски език звучи предивелъпмънт. В превод това означава всичко, което има да свърши предприемачът от зараждането на идеята до първата копка. Предприемачите, ангажирани с East Ring, работеха усилено по проекта, за да го подготвят за строителни дейности.

Първо бе сменено предзназначението на цялата земеделска земя (220 дка), собственост на Глориент, за да получи парцела статут с търсеното предназначение – за индустриални и логистични цели. Последва една от най-скъпите фази – осигуряването на комунални връзки и строеж на вътрешната пътна инфраструктура. Теренът бе снабден с електроенергия, изграден бе трафопост, поставено бе допълнително захранване в случай на авария – дизелови генератори (задължително изискване от ключовите наематели). Водоснабдяването е решено чрез сондаж на място и собствен питеен източник. Прокаран бе оптичен кабел за телекомуникационните нужди на наемателите. Има разработен проект за газификация, който може да бъде задвижен при поискване от клиент.

„В България често собствениците правят грешен извод, щом разберат, че край терена им минава електропровод. Само че това не значи, че е осигурено захранване. За индустриални нужди и големи консуматори ток от стълб няма как да се вземе, а трябва да се търси най-близката подстанция и да се изгради няколкокилометрова мрежа, което е дълга и скъпа процедура”, обяснява Владимир Гюрджиев, мениджър „Индустриални и логистични площи” в консултантската компания „Фортън” – ексклузивен агент по отдаването на East Ring.

И така към 2013 г. беше завършен първият етап - беше променено предназначението на терена, а довеждащата инфраструктура – изградена. Целта беше мястото да бъде готово до степен, че при проявата на клиент с ясни изисквания, той да да може да стартира бизнеса си в рамките на няколко месеца.

През есента на 2014 г. беше открит и първият сух склад. Броени седмици по-късно цялата площ бе наета от големия търговец на авточасти „Евро 07”. Фирмата се разположи на 6400 кв. метра, от които 5825 квадрата складове, 574 кв. м офиси и битови помещения. За качеството на използваните материали говори факта, че сградата има сертификат BREEAM – разработеният във Великобритания висок стандарт за екологични, енергийни и устойчиви характеристики. На покрива е изградена и фотоволтаична инсталация, която покрива нуждите от електричество на офисната част.

Веднага след отдаването под наем на първата завършена площ бе положено началото на следващата фаза. Сграда №2 в парка бе проектирана като близнак на първата, с огледални характеристики. Складовата площ е лесно делима на модули. Разстоянието между колоните е голямо и това позволява ефективно стелажиране, без загуба на площи. Предвидени са достатъчно рампи, както за тирове, така и за по-малки бусове. Складът отговаря на строгите противопожарни изисквания за подобен тип строеж. Сградата беше напълно отдадена на една фирма още преди завършването й. Наемател е международната логистична компания „Карго партнер”, чиято централа е в Австрия. Новият склад позволи на дружеството да разшири бизнеса си с 10 000 палетоместа.

На правилното място, в правилното време

За проектите от света на недвижимите имоти е много важно да уцелят точния момент на появата си. В това отношение East Ring е за пример – строителството му започна още преди да са отминали последните повеи на кризата, но когато се появи на пазара, търсенето на нови логистични площи набираше скорост.

Изборът на място също е удачен. Районът около Елин Пелин е достатъчно близо до София – най-големият пазар за стоки в България, и в същото време позволява окрупняването на огромни терени, което дава възможност за гъвкавост при строителството и ценовите нива. Мястото е с удобен достъп, тъй като е „заключено” между двете магистрали „Тракия” и „Хемус”. Важно е да се спомене, че в бъдеще се очаква до терена да бъде изградена нова тангента, която ще свързва още веднъж аутобаните „Хемус” и „Тракия”.

Перфектното местоположение е една от причините община Елин Пелин да е сред най-бързо развиващите се. От 2005 г. насам там са инвестирани десетки милиони евро в складове и производства. Големи търговски вериги и складови оператори като „Билла”, „Лидл”, „Т-маркет”, DM и „Унивег” изнесоха логистиката си в периферията на столицата, там е и базата на „Орбико”, дистрибутор на бързооборотни стоки и логистичен оператор.

И това не е всичко - на територията на община Елин Пелин работят заводите за сухи строителни смеси на „Баумит” и „Денел”, фабриките за огнеупорни изделия на „Шамот” и за керемиди на „Брамак”, предприятието за бетонови продукти на „Земелрок”, южноафриканският производител на кожени салони за автомобили ALS, мебелната фабрика на „МИМ България”. В района работят и възроденият „Верила лубрикантс”, наследник на традициите на химическия соцгигант „Верила”, гръцкият производител на елементи за соларни системи „Нобел интернешънъл” (бел. ред. – който заема част от територията на затворения завод за платове на „Миролио”), както и инсталацията за сепариране на вермикулит (инертен минерал) на „Хеликс”. Към тях може да прибавим и завода за заваръчни и метални конструкции на германската компания „Алфа-Марине” в съседната община Горна Малина.

Заради всички изброени инвестиции разбирате защо „Глориент инвестмънт” има амбицията да предложи универсален комплекс – подходящ и за логистика, и за производство. В момента инвеститорът планира следващия си ход – нова складова база с 12 800 кв. м площ, колкото е общата квадратура на първите две сгради. Това звучи като предизвикателство при положение, че в София на година се усвояват между 30 000 и 35 000 кв. м логистични площи. Но може и да е добре премерен риск при оптимистичните сигнали за икономиката – брутният вътрешен продукт докосва 3% годишен ръст, чуждестранни компании продължават да местят у нас производства и центрове за услуги, а електронната търговия расте с двуцифрен темп.

„Интересът към първокласни логистични площи вече е голям и инвеститорът по-скоро правилно разчита посланието от пазара, като увеличава двойно размера на следващата сграда. Търсенето е главно от международни и местни компании, желаещи да се позиционират близо до София”, обобщава Владимир Гюрджиев.

Когато East Ring бъде напълно готов след години, идеята е той да работи като мултифункционален комплекс с редица допълнителни услуги за наемателите - фасилити мениджмънт, заведения за хранене, кафене и т.н.

„Глориент Инвестмънт БГ” ООД е създадено през 2006 г. инвестиционно дружество в областта на недвижимите имоти, специализирано в изграждането на търговски и логистични паркове. Досега има реализирани 27 проекта в 17 български града. Клиенти на компанията са утвърдени вериги като "Евро 07", "Карго Партнер", "Лили Дрогери", "Интеркарс", „Техномаркет”, „Билла”, „Практикер”, Homemax и др.

 

ВЛАДИМИР ГЮРДЖИЕВ, мениджър „Индустриални проекти със земя” във „Фортън”:

Глад за складови площи има, ще се строят нови логистични комплекси

Интервю на Христо Николов

Владимир Гюрджиев започва професионалната си кариера в лизинговия сектор като мениджър „Продажби” в дъщерните дружества на „Уникредит” и „Райфайзен” у нас. Две години е бил търговски директор на логистичния оператор „Берс“, след което се присъединява към „Фортън” и сега е мениджър „Индустриални площи и проекти със земя” в консултантската компания. Гюрджиев има магистърска степен по финанси от УНСС и е бакалавър по икономика на търговията от същия университет.

- Г-н Гюрджиев, как определяте интереса за наемане на логистични площи в East Ring?

Резултатите сами говорят за себе си – първата сграда бе отдадена два месеца след въвеждането й в експлоатация, а втората – няколко месеца преди откриването й. Качествената локация и продукт винаги ще генерират интерес и ще имат висока запълняемост.

- От местни или чуждестранни наематели са повечето запитвания?

Към настоящия момент основният интерес към складови площи идва от местни компании. За сграда №2 имахме разговори както с български компании, така и с международни такива – основно логистични оператори.

- Какви са най-големите предимства на комплекса?

Правилната локация, високото качество на изградените площи, услугите в парка, потенциалът за развитие и бизнес средата, отношенията на собственика и мениджмънт компанията, които са стабилен и гъвкав бизнес партньор.

- Сграда №1 има екологичен и енергиен сертификат BREEAM. Какво означава това?

Сградите, сертифицирани по BREEAM, имат най-висока степен на енергийна ефективност, т.е. предоставят значителни икономии при експлоатацията си. Сертификатът дава на компаниите по света възможност да сравняват ябълки с ябълки – защото сертификатът означава едно и също и в Гренландия, и в България. Сертифицирането по BREEAM означава, че инвеститорът е искал най-доброто за проекта си и е инвестирал повече от очакваното обичайно ниво.

- Следващата сграда от комплекса ще бъде най-голяма – с 12 800 кв. м площ. Очаквате ли да бъде изцяло наета още преди завършването й?

Напълно реално е. Преговорите с потенциални клиенти започват още от момента на проектиране на сградата. Също така колкото е по-напреднал в развитието си един индустриален и логистичен парк, толкова е по-лесна задачата на консултанта да намира и довежда нови клиенти. Интересът към логистични площи в момента е много висок и съществуващите площи не могат да посрещнат и малка част от запитванията, затова спокойно мога да кажа, че при запазване на сегашната икономическа конюнктура София ще продължава да усвоява много бързо качествените проекти като East ring.

- Да ви разбирам ли, че се е завърнал позабравеният рефрен отпреди кризата „глад за склад”?

Новина е, когато гладът е довел до „сбиване“ между потенциалните клиенти. Ще трябва да ви разочаровам – няма драматични събития, няма бой и няма кръв. Макар че се случва потенциални наематели да кръстосат шпаги за една и съща качествена сграда в опит да подпишат договор. Факт е, че запитванията се увеличават, а предлагането в сектора е ограничено, въпреки че нараства всяка година.

- Собствениците на складове възползват ли се от „вятъра на промяната”?

Наемите се вдигат, но в нормални граници. Никой не е поискал засега 10 евро/кв. м месечно. Повишеното търсене и съответните ценови нива са знак към предприемачите, че трябва да изграждат нови площи. Виждаме, че във и около София това се случва и тенденцията ще се запази.

- Като говорите за ръст на цените, обрисувайте по-конкретно ситуацията?

Преди година-година и половина средните наеми на първокласни складове във и около София бяха около 3,5 евро/кв.м без ДДС. В момента нивата са между 3,80 и 4,20 евро/кв.м, когато става въпрос за сух склад, без специален температурен режим. Отделно се плаща такса за поддръжка (service charge) между 0,5 и 1,0 евро/кв.м. Тези числа са за дългосрочни наеми и големи площи. Ако говорим за краткосрочни договори или други гъвкави схеми и за площи в рамките на 200-1000 кв.м, тогава сделките се сключват твърдо около и над 5 евро/кв.м. В зоната на по-високите наеми попада и една от първите обособени зони за логистика – до летище София. И накрая ще отделя по-специфичните складове с контрол на температурата и хладилни камери – те са по-скъпи и зависят от изискванията на клиента. За помещения с хладилни камери, поддържащи до минус 22 градуса, наемите могат да надхвърлят и 7-8 евро/кв. м.

- Каква е тенденцията в индустриалния сектор – ще се строят ли нови заводи и цехове?

Това е сегментът с най-значим ръст в регионите извън София. Все повече компании идват у нас и разглеждат страната ни като място за изграждане на нови производствени мощности. Ако преди имахме по 2-3 запитвания на месец и в годината се финализираха 3-4 сделки, сега говорим за 5-6 запитвания месечно и от тях поне десет се реализират на годишна база, което е една добра тенденция.

- Каква е конкуренцията в Източна Европа за привличане на инвеститори?

България се състезава в една група със страни като Румъния, Унгария, Чехия и страните от бивша Югославия. Румъния предоставя както по-голям пазар на работна ръка, така и по-голям вътрешен пазар – затова много често двубоят е с предизвестен край. Страни като Сърбия и Македония до скоро предлагаха много изгодни „сделки“ за компании със занижени показатели в графа екология, а също и улеснени процедури за получаване на стимули, като доста често тези стимули имаха директно материално изражение. Унгария и Чехия са лидери в групата с най-голям обем, който се дължи основно на близостта до крайните точки на доставка на готовата продукция, както и на мащабните индустриални паркове с безупречна инфраструктура. Не на последно място е и значително по-ранното им включване в надпреварата за привличане на инвестиции и клиенти като държавна политика и частните инициативи на международни дивелъпъри с опит в развитието на икономически зони. България има своите неоспорими предимства, но когато имаме запитване за 3000 работници, няма никакво значение кои региони попадат в статистиката на министерството като райони с висока безработица. Градове с безработица над средното за страната като Видин, Монтана и Лом трудно биха могли да предложат на един такъв производител подобен обем работна сила.

-----

* Материалът е публикуван в бр. 9 на списание "Клуб Z".